Méthodes d'expertise

Si seulement fixer la valeur d'un bien immobilier était une sinécure… Après y avoir passé des moments d'exception, les propriétaires tentent à surévaluer la valeur réelle de leur demeure. Les acquéreurs, quant à eux, ont souvent une méconnaissance criarde du marché.

Heureusement que les experts immobiliers sont là pour rétablir la vérité.

Afin que le prix d'une résidence ne soit ni trop haut, ni trop bas, ces professionnels ont recours à plusieurs méthodes d'évaluation. Que ce soit en le comparant avec des biens similaires ou en reconstituant sa valeur, seuls eux peuvent donner les chiffres réels.

Les méthodes par comparaison directe

C'est la façon la plus simple de déterminer un potentiel prix de vente. Dans la région, d'autres biens similaires ont sûrement été vendus il y'a peu. Pour quel montant les clés ont-elles changé de mains ?

Aussi appelée méthode par le marché, cette stratégie consiste à mettre côte à côte la résidence que vous désirez vendre et une autre équivalente, s'étant vendue dans un rayon et une date proches.

Par exemple, supposions que vous désiriez estimer le prix de vente d'une résidence secondaire à Cannes. Se présentant sous la forme d'un appartement 2 pièces cosy de 31 m2, elle offre une vue imprenable sur le golfe de la Napoule. Sachant qu'au cours du trimestre passé, trois biens semblables se sont vendus à 210 000, 200 000 et 220 000 €, un tarif de vente de 210 000 € semble approprié.

Facile à mettre en œuvre, la méthode par comparaison directe fait le bonheur des professionnels de l'immobilier.

Les méthodes par revenu

Ces méthodologies sont généralement employées dans le cadre de cessions de biens locatifs. Leur postulat est simple : la valeur marchande réelle d'un bien immobilier est intrinsèquement lié au revenu qu'il est en mesure de fournir.

Pour déterminer la valeur vénale (V) de la bâtisse, l'expert s'appuie sur le revenu potentiellement généré (R) et le taux de capitalisation (t). Mathématiquement, la formule à laquelle il fait appel s'écrit V = R/t.

Bien évidemment, user de cette équation implique de connaître les valeurs précises de R et de t. Le revenu est constitué des montants du loyer, lesquels sont exempts des taxes et charges locatives. Le taux de capitalisation, quant à lui, est obtenu divisant le revenu par le prix d'achat initial du bien. Pour estimer un bien, le taux moyen de capitalisation de la région est employé à titre indicatif.

Les méthodes par le coût de remplacement

Très peu d'agents immobiliers ont recours à cette méthode. En effet, elle ne donne de bons résultats que sur les biens extrêmement spécialisés ou lors de la définition des valeurs d'exploitation.

Grâce à des algorithmes extrêmement complexes, les experts sont en mesure de reconstituer la valeur marchande d'un bien, quitte à appliquer une probable dépréciation. Très complexes, les méthodologies qui entrent dans cette catégorie sont l'apanage d'une élite.

Les méthodes dites "professionnelles"

Hôpitaux, théâtres, cinémas, ... Certains bâtiments sont si uniques qu'ils nécessitent une expertise particulière. Comment évaluer le prix de pareils bâtiments si leurs fonctions sont conservées ?

Pour résoudre ce dilemme cornélien, les experts ont recours à des stratégies découlant des méthodes par comparaison ou par revenu. Pour faire simple, la valeur finale d'un terrain ou d'une construction est déterminée en fonction des coûts de réhabilitation et en soustrayant le montant des travaux.